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高院新规出台:银行抵押房屋查封后可拍卖
作者:管理中心  来源: 发布日期:2009-9-29 点击次数:4846

     高院新规出台:银行抵押房屋查封后可拍卖

高院近日出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》明确指出,对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。

   最高人民法院这一新的司法解释,解除了前一个司法解释对银行的束缚,让他们在处置拖欠房贷时可以较为自主地处理抵押房产,而无司法掣肘与后顾之忧后,还可让弱势的房贷申请人间接受益。
    这项规定从2005年1 2月21日起执行,令银行为之鼓舞。大大改变了银行目前处理抵押物处处受制的现状。
    上述所说银行的受制现状,源自最高人民法院的另一项司法解释。2004年1 1月4日,最高人民法院出台了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,从2005年1月1日起执行。该司法解释规定,被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖和抵债;对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行。
    “2004年的司法解释虽然提出了‘必须的居住房屋’这一概念,但并没有作出明确解释,具体执行中遇到困难。”一家股份制银行上海分行一位房贷业务员表示,他手上就有一个客户无力偿还贷款,但因为只有一套住房,虽然银行早已向法院提出申请,但只能查封,迟迟无法拍卖,形成了一个“死局”。
    这种局面加大了银行的风险。上述国有银行相关负责人表示,上述司法解释让银行对自己的债权毫无保护能力,如果客户使用第一套住房做抵押,这套住房客观上也就是借款人“必须的居住房屋”,一旦客户失去还款能力,抵押房屋无法变现便会形成贷款风险。这甚至可能逆向影响部分人的还款意愿,利用司法解释故意逃避还款义务。
    不对等的权益分配必然让“游戏”的另一方——需要办理住房抵押贷款的客户也受到损害。为防范司法解释带来的潜在坏账风险,银行只得提高个人房贷的门槛。对于贷款购买第一套住房的客户,银行往往开出更加苛刻的条件。
    而相关业务当中,个人住房消费贷款受到的影响最大,有关负责人透露,很多银行暂停了这项业务,仍然开办此业务的银行也大多要求申请人必须开具有两套以上的房产或提交一份由其亲属签名的“容留证明”;相对来说,个人住房按揭贷款受到的影响较小,毕竟这是客户新买的房屋,这表示客户以前也有地方居住。
    高院新的司法解释一叫最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,看似“忽略”了个人的居住权,实际对购房者却是有利的。相关负责人表示,有了这个新司法解释,银行的债权得到保证,可以没有后顾之忧地做大个人住房抵押贷款业务,贷款门槛会放低,政策也会更灵活。一位法律专家表示,新的司法解释并没有漠视弱势群体的居住权,不但给了被执行人6个月的宽限期,还规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出”。有关人士表示,司法解释给出6个月的宽限期对银行来说也是好事,有了期限,就不会再出现房屋查封后拍卖却无限期拖下去的局面,而且与低保户也没什么关系,银行本来就不太可能对这类客户发放贷款。

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